La casa resta sempre il sogno della stragrande maggioranza degli italiani, ma col passare degli anni, complice la crisi economica, la rivoluzione (sciagurata) del mondo del lavoro attuata col Jobs Act, e una serie di bolle speculative (come quella dei mutui Subprime, che inevitabilmente hanno condizionato anche il nostro panorama finanziario), il sogno è diventato per molti una lontana chimera…
Fatti come quelli appena citati, e molti altri, hanno indotto numerose banche, spesso incapaci di far rientrare crediti concessi in precedenza (si parla di miliardi di euro!), ad una vera e propria stretta creditizia, che nel settore immobiliare ha determinato un crollo delle compravendite.
Tuttavia, molti soggetti privi delle garanzie patrimoniali richieste, e che quindi si sono visti negata la possibilità di comprare casa, hanno ovviato alla difficoltà tramite l’accollo del mutuo.
Si tratta di una misura alla quale possono ricorrere le persone che decidono di acquistare un immobile già oggetto di un precedente mutuo bancario, che subentrano nel contratto sottoscritto con la banca.
In pratica colui che procede all’acquisto si assume gli obblighi contrattuali precedentemente siglati da colui che sta effettuando la vendita dell’immobile.
Gli attori dell’accollo e le tipologie esistenti
Il negozio dell’accollo è regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile, che individua in esso:
- l’accollato, che corrisponde a colui che sta effettuando la vendita e sta cedendo il debito sottoscritto.
- l’accollante, colui che subentra alle obbligazioni stabilite con la banca e alla proprietà della casa.
- l’accollatario, ovvero l’istituto bancario che vanta il credito, che sostanzialmente vede immutate la sua posizione e il ruolo, restando le modalità contrattuali inalterate.
Dunque, mentre la banca riveste un ruolo passivo, i personaggi attivi sono venditore e acquirente dell’immobile.
E’ possibile che l’accollato corrisponda all’impresa che ha costruito la casa, essendo stata essa a stipulare il mutuo con la banca, magari per poter pagare le maestranze, le spese di costruzione, i sospesi coi fornitori: in questi casi sarà l’impresa suddetta a intavolare una trattativa con i possibili acquirenti, proponendo loro un accollo parziale del debito.
In tal modo il costruttore può recuperare la liquidità necessaria a concludere quel progetto di costruzione o aprirne di nuovi, e l’accollante potrà corrispondere “solo” un anticipo del 20% del valore dell’immobile, e il resto in rate mensili, e in più non dovrà accendere una nuova ipoteca, restando operante quella precedente.
In merito alle tipologie, l’accollo può avvenire secondo due forme:
- l’accollo cumulativo (o non liberatorio)che non sgrava completamente l’accollato dalle obbligazioni contratte nei confronti dell’accollatario, per cui la responsabilità del debito è condivisa tra accollato e accollante, e qualora quest’ultimo non rispettasse la corresponsione della rata mensile, a prescindere dal motivo, l’accollato avrà l’obbligo di sopperire.
- l’accollo liberatorio che, al contrario del precedente, affranca del tutto l’accollato, lasciando la responsabilità del debito solo al subentrante; tuttavia, all’atto della firma dell’accordo è necessario citare chiaramente l’impiego della liberatoriada parte dell’accollato, perché in caso contrario il contratto è passibile di annullamento.
Vantaggi e svantaggi dell’accollo
È chiaro dunque che accollarsi un mutuo ha i suoi vantaggi, primo fra tutti il risparmio dei costi procedurali -non aprendosi una nuova linea di credito-, vale a dire quelli dell’istruttoria tesi ad analizzare i redditi del subentrante, le spese legali, etc.
Tuttavia, il consiglio è sempre quello di adottare una serie di precauzioni tese a rendere ancora più sicuro il proprio investimento.
Infatti è possibile che, al momento del subentro, si verifichi una circostanza per la quale le condizioni dell’accensione di un nuovo mutuo siano addirittura più vantaggiose (con tassi d’interesse prossimi allo zero) rispetto a quanto accadrebbe accollandosi un mutuo stipulato in anni precedenti (e meno convenienti).
Allo stesso modo è consigliabile procedere ad un attento esame delle rate già pagate e di quelle residue, oltreché del tipo di mutuo che si è ereditato, di eventuali oneri accessori o commissioni da pagare, del tasso (fisso o variabile).
In definitiva, onde evitare situazioni poco chiare o poco vantaggiose, sarebbe opportuno farsi seguire da un addetto ai lavori…
